横浜市鶴見区｜同じマンション・同じ60㎡台なのに、なぜ約800万円差が出るのか？
同じマンション・同じ広さでも、条件の違いによって価格差が出ることがあります。
今回は、横浜市鶴見区内のとある分譲マンションで、同じ60㎡台のお部屋どうしに約800万円の差が出ている事例を整理しました。
このレポートは、どちらが良い・悪いを決めるものではありません。
売る側なら価格設定の参考に、買う側なら比較検討の材料としてご覧ください。
今回の価格差レポのざっくりまとめ
専有面積がほぼ同じ約60㎡にもかかわらず、約800万円前後の価格差が出ている事例です。
今回の価格差は、広さではなく、「最上階かどうか」と「リノベーションの有無」という評価の違いによって生まれている可能性があります。
- Aは最上階・3LDK・約60㎡台・4,000万円前半
- Bは中層階・2LDK+S・Aと同じ・4,000万円後半
- 同じ広さでも、最上階より、中層階のリノベーション済み住戸の方が高い価格帯で販売されている
- 今回は、階数よりも室内状態が価格に反映されている可能性を考える事例として見やすい
この2つの部屋、あなたならどちらを選びますか？
同じ広さでも、どこに価値を感じるかによって選び方は変わります。
今回は、「最上階・眺望」と「リノベーション済みの状態」のどちらを重視するかが分かれやすい事例です。
- A：最上階・眺望を優先したい方
- B：リノベーション済みの状態を優先したい方
一般的には最上階の方が評価されやすい条件ですが、今回の事例では中層階のリノベーション住戸の方が高い価格で販売されています。
「なぜこの価格差が出ているのか」を整理すると、購入時にも売却時にも判断しやすくなります。
同一マンション内だけど物件概要比較
※今回の比較は、横浜市鶴見区内の駅徒歩圏・築25年前後の一般的なファミリーマンションで、同時期に販売されていた住戸どうしを整理したものです。
A：4,000万円台前半
B：4,000万円台後半
※どちらも同じマンション内・同じ専有面積ですが、間取り表記、階数、室内状態に違いがあります。
※価格は観測時点の公開情報ベースです。販売状況や価格改定により変動する場合があります。
AとBは、同じマンション内で、専有面積はまったく同じです。
それにもかかわらず、最上階のAより、中層階のBの方が約800万円高い価格帯で販売されています。
一般的には最上階の方が評価されやすい条件です。
そのため今回の事例は、「広さ」ではなく「室内状態」や販売時の見せ方が価格に強く反映されている可能性を考える材料になります。
価格差の背景として見たいポイント
同じマンション内でも、価格差が出る背景にはいくつかの要素が考えられます。
今回の事例で見ておきたいポイントは、主に以下のとおりです。
- 階数差：Aは最上階、Bは中層階。一般的にはAが評価されやすい条件です
- 室内状態の差：Bはフルリノベーション住戸で、設備や内装が価格に反映されている可能性があります
- 間取りの見え方：同じ広さでも、3LDKと2LDK+Sでは暮らし方の印象が変わります
- 売出時期の違い：同じマンションでも、相場全体のタイミングによって価格の出方は変わります
- 販売戦略の違い：リノベーション済み住戸は、見せ方によって高めの価格設定がされやすいことがあります
今回の比較では、一般的に評価されやすい最上階住戸よりも、中層階のリノベーション済み住戸の方が高い価格帯で販売されている点が印象的です。
だからこそ、単純に高い・安いで見るのではなく、何に価値が乗っているのかを整理しながら見るのが大切です。
最上階のお部屋を自分好みにリノベーションして、下の階のリノベーション済み住戸と購入総額が近づく可能性もあります。最上階・眺望を重視する方にとっては、Aのような住戸に魅力を感じることも十分あります。
一方で、少し下の階でも、すでに素敵に整った住戸の方が暮らしのイメージを持ちやすいこともあります。
購入検討で見るべきポイント
- 単価差だけで判断しない
同じマンション内でも、住戸位置や室内状態で評価は変わります。なぜ差が出ているのかを整理しながら見ることが大切です。 - 室内状態や条件差を確認する
リフォーム済みか、設備状態はどうか、採光や眺望はどうか。こうした要素は価格差の背景として大きく影響します。 - 売出時期と相場のズレを見る
同じマンションでも、売り出された時期によって相場環境は変わります。今の相場の中で強気なのかどうかを整理すると見やすくなります。
家を買うというのは、本来「高い・安い」だけで決めるものではなく、自分や家族に合った暮らしを選ぶことだと思っています。
ただ一方で、「この価格で本当に大丈夫か」という不安があるのも自然です。
そうしたときは、同じマンション内の条件差を見ながら、どちらが自分に合うのかを整理していくと判断しやすくなります。
売却検討で見るべきポイント
- 強気設定の余地があるか
同じマンション内で高めの単価帯が出ているなら、売却価格を考えるときの参考になります。 - 自宅との条件差を整理する
自宅がA寄りなのか、B寄りなのか。広さ、階数、位置、室内状態などを整理すると、どの価格帯が現実的か見えやすくなります。 - 売出タイミングを考える
同一マンション内の事例を見ると、今の相場感だけでなく、このタイミングで出すとどう見られそうかの参考にもなります。
査定とは本来、こうした条件差を見極めて、売れる価格を設定していく作業です。
「少しでも高く売りたい」というお気持ちは自然ですが、感覚だけでなく、事例を踏まえて価格を考えることが重要です。
この価格差レポの使い方
- ご自宅マンションの「いまの立ち位置」を考えるときの、価格帯・単価帯のイメージづくり
- 購入検討の際に、同じマンション内でどこに価値差が乗っているかを整理する材料
- 「自分の希望エリアでも、似たような価格差が出ているか？」を考えるきっかけ
このレポートは、正解を断定するものではありません。
ただ、判断を進めるための補助線としては使いやすいはずです。
「このマンション、自分ならどっちを選ぶか」
「自宅だとどの価格帯に入りそうか」
を整理したい場合は、個別条件を踏まえて見ていくと分かりやすくなります。
まだ売る・買うを決めていない段階でも、整理用の材料としてご利用ください。
横浜・川崎エリアを中心に、相場や公開情報、成約事例を日々確認しながら、数字と現場感の両方から判断材料を整理しています。価格差レポは、不動産オタクとしての視点と、宅地建物取引士としての実務感覚の両方から、売る・買うを急かすためではなく、迷いどころを比べやすくするための情報として作成しています。
この価格差を、次の判断にどう使うか
同じマンション内でも、広さ・階数・住戸条件で見え方は変わります。検討中の部屋の比較にも、ご自宅の売却価格整理にも使えます。
購入を検討している方へ
売却を検討している方へ
※個別の物件名やご事情は公開せずに扱います。具体的な判断が必要な場合は、前提条件を整理したうえで一緒に見ていきます。
